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中央和地方继续博弈 地产限购不会退

作者:【 admin 】   发布日期:【 2011-11-27 21:58 】  

政策预期和市场走势都已明朗化,开发商必需至少挺过明年上半年;但中央和中央的博弈也在加剧,地产限购不会退

政策预期和市场走势都已明朗化,开发商必需至少挺过明年上半年;但中央和中央的博弈也在加剧。 

  
    从偷偷摸摸地降,到大张旗鼓地降,从担忧老业主砸楼盘,到拼着挨砸也要降,在过去的半个月时间里,房地产开发商关于降价的认识发作了质的飞跃。与此同时,宏观经济政策“微调”、信贷定向宽松等论调又起。随着房地产投资增幅降落、土地流拍加剧,中央对中央政策底线的试探性动作不时“演出”,初见效果的楼市调控会就此放松吗? 

    在11月11日的财新峰会地产论坛上,一位房地产商会的会长、一位关注地产的独立经济学家,加上两位投资银行人士及一位开发商代表,不谋而合地给出了否认的答案。 

    让开发商终于“死心”的是国务院总理温家宝的讲话。10月12日佛山放宽限购时,燃起了地产界对年底放松调控的等待,但是佛山政策当天被中央叫停,有如给业界当头浇了盆冷水。11月6日,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡公开强调,“关于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,政府的目的就是要使房价回归到合理价钱,同时又促进房地产业持续安康开展。” 

    在这之后,各界对地产调控政策的走向已然明朗:房地产调控在明年党的十八大之前应该不会退出,开发商至少需求挺过明年上半年。正是在此预期之下,最近一周,房价大降案例集中迸发了。 

    中央中央博弈加剧 

    自11月初“中海御景西岸”“龙湖郦城”等楼盘相继拉开降价序幕后,上海局部楼盘降幅已到达30%以上。 

    更重要的变化是,一手新盘的降价已开端带动张望数月的二手房市场。在过去一周,上海成为继北京和深圳后第三个二手房价钱指数下跌的城市。据中原地产统计,11月7日-13日,京津穗深四大城市的二手房报价均创年内新低,其中北京、深圳和天津均为历史最低位;同时,五大一线城市的二手房新增挂牌量较2010年年末也呈现大幅萎缩。 

    市场趋向曾经明朗。据中原地产监测,10月份30个大中城市的新建商品住宅成交量曾经较去年同期大幅下滑42%,11月份降幅呈不时扩展趋向。 

    土地市场也不容悲观。中国指数研讨院的数据显现,10月,全国133个城市共成交土地1365宗,成交面积5500万平方米,环比减少40%,同比减少37%;其中住宅类用地408宗,成交面积2004万平方米,环比减少37%,同比减少45%。热点城市中,深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无宅地现身,广州、武汉、成都、西安等地的住宅类地块纷繁零成交。 

    相应的,多数城市的土地收入也在降落。据统计,今年前10个月,上海的土地成交金额同比下跌了25%,杭州、南京同比跌幅在三成左右,西安、长沙等地更是同比下跌超越五成。 

    “有一个省长跟我聊天,明年的中央财政收入、土地出让金怎样预算、怎样拍都不晓得,中央财政收入都没有了。”在11月11日的财新峰会上,德意志银行亚洲投行部主席蔡洪平表示,如今最焦急的还不是老百姓,而是中央政府。一方面中央政府土地收入少了;另一方面,在中央经济中,特别在沿海地域,曾经很难改动投资拉动经济增长的方式,也很难改动现有投资构造,中央政府对房地产的依赖度还是太高。 

    蔡洪平指出,楼市调控的中心问题,是中央政府与中央政府利益的调理。中央政府制定目的,中央政府花钱做事,但土地收入又在减少。因此,中央与中央的“猫鼠游戏”不可防止。他以为,假如状况继续恶化,中央政府可能会采取一些变通的办法“增加弹性”,但绝不会“宣布”取消限购等调控措施。

    限购短期不会退 

    在中央政府“叫穷”、房地产开发商“叫苦”的博弈之下,中央政府的房地产调控政策何去何从?独立经济学家、玫瑰石参谋公司董事谢国忠判别,这一次政府不会选择救市。“2008年救市,后来把经济搞坏了,若再这么做,谁来承当义务?”他指出,很多开发商还等着政府去救,是很不明智的选择。 

    全国工商联房地产商会会长聂梅生以为目前已根本完成年初制定的地产调控目的,但从今年年底到明年两会之前,政策都不会放松,除非呈现一些特别大的问题,比方说很多开发商的资金链都断裂了。“但这种状况不可能呈现,据我理解,没有听说哪个大型开发商资金链会断。去年开发商曾经大量充电,而且阅历2008年经济危机后,大型开发商都比拟慎重。”聂梅生说。 

    阳光100集团常务副总裁范小冲也表示,限购如今肯定不敢放,“由于曾经欲罢不能,目前需求还很旺盛,所以要玩命地按着弹簧。如今别说不会放,反而还会不时加力度,由于弹簧不时积存力气,假如不加力度就会又爆了。” 

    与以往一样,对房地产政策的预期,更重要的是其对经济整体的影响。瑞银证券首席经济学家汪涛指出,房地产对经济的影响倒不是房价降了几,而是其对水泥、工程机械、建材家电等上下游产业链的影响。假如成交量大幅下滑,且开发商投资意愿持续降落,整个社会的开工建立就会下滑。“今年钢筋、水泥的增长都是个位数的。” 

    汪涛剖析,房地产政策调控能否需求变化,还得依据整体经济形势来判别。“政府不会特别关怀某些房地产商能不能活下去,而是关怀整个经济、工业消费、就业等方面。假如出口大幅下滑,需求内需来支撑,政策可能会有转向。”她以为,楼市调控政策短期内不会退出,“如今退出的话,房价可能会报仇性反弹,调控又将功败垂成”。 

    聂梅生以为,暂时没有必要担忧房地产投资降落对整体经济产生的影响。依据国度统计局的数据,今年1月至10月,房地产投资已将近5万亿元,超越了去年全年的投资范围。其中,有超越1万亿元是保证房的投资。 

    而现有政策也不会原封不动。聂梅生以为,假如放松的话,会从货币政策开端,在通胀压力曾经稍缓的状况下,应该恰当放松银行对个人第一套住房按揭贷款的限制,由于这触及民生。此外,明年可能还会先在房产税、土地出让制度以及房地产金融方面呈现变革。 
 
    谢国忠也以为,限购政策并不是完整不能放松。“为什么有限购?是由于政府不愿意加息,用限购政策来取代加息。”谢国忠说,“贷款利息应该反映它的风险,假如货币政策加息的话,能够取代限购令。但不能一边把利息压着,一边取消限购,那就等于是在补贴投机了。”

    调整仍将持续 

    关于政策短期内不会放松的判别,地产界已趋分歧。预期明白之后,降价及行业调整便势在必行。 

    “今年A股、H股都没有房地产企业上市,资本市场对房地产的资金支持已根本断掉,如今的状况曾经明晰,假如政府没有什么动作的话,地产行业将在将来几个月时间内发作大的震荡,房价继续下行,呈现更多企业倒闭或者砸售楼处的现象。”蔡洪平如是说。 

    谢国忠则判别,很多房地产企业会破产,企业将重组。“中国的房地产企业不能有2万多家,可能2000多家都会觉得多。”他说,“只要重组之后,这个行业才干变得安康,不需求依托泡沫来维持盈利。久远来看,泡沫破了之后对房地产行业是有益处的。” 

    “房地产公司过去是依托杠杆、囤地、土地增值,而不是靠造好房子发明价值。靠这种简单的范围效应,简单地耗费土地,靠泡沫,这种生长是不真实的。”在范小冲看来,调控是对房地产行业的一种修正,调整的过程将是去杠杆化和去泡沫的过程。 

    万科集团总裁郁亮11月12日承受媒体采访时也表示,房地产业再留恋过去的好日子曾经不理想了。“我们如今进入了下半场,和上半场不一样,开发商作为‘足球运发动’,要有不同踢法,开发商可能该和原来的很多做法说再见了,要做新的东西。比方,过去觉得有好产品就一定能够卖掉,卖高价,多赚钱,但这个逻辑如今不成立了。” 

    郁亮以为,2012年万科的开展战略是过冬,在冬天形式下,万科需求做到现金为王,卖楼愈加积极,不能囤地,以及愈加慎重地买地,最后要降低运营本钱。关于不时发作的开发商降价后售楼处被砸事情,郁亮表示,万科会继续坚持合理定价准绳,愈加积极地与业主沟通,但根本的市场准绳必需要坚持。 

    万科的心态,在目前的房地产业界很有代表性。

    保证房需做实 

    作为此次地产调控组合拳中重要的组成局部,保证房的建立进度与限购退出的时间和方式有着直接关系。但关于保证房的实践完成状况,及其对宏观经济的拉动作用与效果,仍有待察看。 

    住建部11月10日宣布,到10月底,全国城镇保证性安居工程开工已超1000万套,完成了年初方案的目的任务。 

    汪涛对此指出,这次调控组合拳里最重要的一拳是保证房,“保证房关键看执行,如今保证房在建而没有竣工的有1500万套,去年开工了500多万套,但当年只建完了30多万套,今年不晓得能完成几套。明年再要开工不论是800万套还是1000万套,依然是很大的量,但问题是政府能否把这块做实,开工之后对钢筋、水泥等构成真实需求,而不是挖个坑、剪个彩就算开工了。这一块还需求中央政府把资金做到位,让中央政府真正有动力去完成。”

    汪涛以为,房地产的长期安康开展需求调基本,保证性住房建立是一个可行的方式,问题是必需要做到实处。 

    年初,住建部与中央政府签署了保证房军令状,中央政府无一不将保证房当做一项重要的政治任务去完成。但据财新《新世纪》调查获知,中央上关于保证房的统计口径其实十分紊乱,不少中央把单位自建房、政府公务员小区等都归入了保证房统计范畴。 

    对此,蔡洪平以为,这次调控的基本问题是调控中央利益,建保证房也是抓到了基本。“我置信这就是痛的中央,”蔡洪平表示,“中央政府才不愿建这个东西,保证房指标定了以后,中央政府官员来北京开会,没有哪个城市真心愿意建,由于这实践上是中央利益损失,中央财政损失。所以,他们成心把数据弄得很紊乱,3600万套是不可能完成的,由于这是中心利益所在,中央政府不会这么无私无畏地去做保证房。这是基本的问题,只要保证房真的建成了,调控才干调到基本上去。” 

    从此前的佛山限购闹剧可看出,目前中央和中央关于房地产调控已进入深度博弈阶段。中央政府不时希望冲破限购“魔咒”,但中央政府决计坚决。保证房建立,其实也是中央和中央博弈的一块重要内容。 

    中国经济体制变革研讨会副会长、国民经济研讨所所长樊纲曾表示,保证房建立应防民粹主义,中国政府在承诺天量保证房建立的同时,更应该考虑保证房的界线,政府参与的限度在哪,保证房的收入来源是什么,政府应该如何支持保证房的建立。“政治家们有他们的考虑,但经济学家们一定要适时提示,花钱的时分留点神。”樊纲表示。 

    蔡洪平也以为,“在政府激烈干预下打压下去的房地产市场,最后场面也不会很安康。这个市场曾经被糟蹋了,很难置信还能够在上面画很美妙的画——可能这个问题会更严重。” 
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