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到底是征收20%个税还是1%的交易税

作者:【 admin 】   发布日期:【 2013-03-20 16:31 】  

出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。

       自3月1日出台的“新国五条”政策后,其中最引人关注和诟骂的是对出售的增值二手房征收20%个人所得税。该政策的具体内容如下:税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

新房产调控政策20%个税


       表面上看,征收差额的20%个税就是增值二手房的当前的价格减去原来购买时的价格,其实不然,这个差额其实还是要减掉其他费用的。

       当然,在现实操作中,20%个税可能会比较难操作,主要原因就是该二手房的一些准确资料无法掌握,因此往往还是会按1%来征收交易税。

       根据2005年国税总局发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中的规定得知:该规定早就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。但里面也有说到:征收交易个税有两种方式,一种是按差额的20%;另一种就是按交易总价的1%核定征收。并说明了这两种方式的征收条件:如能够提供完整、准确的房屋原值凭证,就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关 凭证的,普通住宅按照交易总价的1%核定征收,非普通住宅按照交易总价的2%核定征收;5年以上房产,并且是家庭唯一一套生活用房,免征个税。

在现实中,按20%缴纳个税,需要提供税务认可的正式发票和正式凭据,而且征税基准的核算比较复杂,因此自2005年公布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》以来,一直是按总价的1%征收个税,未按差额的20%征收。

       如果着实要征收20%个税,其计算公式也不是网上一直流传的现值减去原值,而是对其转让净所得额征税,即房产收入现值中,要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。

       其中合理费用是指:住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时,在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税,也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用,都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。

  用公式表示就是:
       20%个税=(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20% 
    
       总结以上的分析,对二手房交易是否征收20%个税还是按交易总额征收1%的条件如下:二手房交易的个人所得税有所调整,出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的,按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则,二手房的个人所得税,将严格按差额的20%征税。
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